תמ"א 38 (ראשי תיבות של "תוכנית מתאר ארצית"), היא תוכנית חיזוק של מבנים קיימים בפני רעידת אדמה. כיוון שהתקן הישראלי שעוסק בעמידות מבנים בפני רעידות אדמה נכנס לתוקפו רק בשנת 1975, המדינה התקינה תקנות שנוגעות למבנים שלא עומדים בדרישות התקן ונבנו בישראל עד לשנת 1980.
התאמה של המבנים לתקן החדש וחיזוק המבנים בהתאם כרוכים בעלויות לא קטנות. לכן, המטרה של תמ"א 38 היא לאפשר לדיירי הבניין לקבל היתר בנייה לשם חיזוק המבנה, מבלי שיצטרכו להגיש תוכניות מפורטות.
בעד:
עם הזמן התברר שיש קשיים ביישום תמ"א 38, בעיקר בשלושה מישורים: התמריץ הכלכלי אינו מספיק למימון חיזוק המבנה; הליכי הרישום הם יחסית ארוכים; ויש קושי במתן הביטחונות הנדרשים לבנק כתנאי למימון של הפרויקט.
– לאור הקשיים ביישום תמ"א 38, עדיף לרכוש דירה בבניין שכבר הושלמה בו הבנייה.
– רכישת דירה בבניין שכבר יישם את התקנה וחיזק את הבניין בפני רעידות אדמה, כנדרש בתמ"א 38 – תיתן לכם הגנה מרבית במקרה הצורך.
נגד:
לפי החוק, קבלן הבניין שמבצע את פרויקט תמ"א 38 מייצג את כל דיירי הבניין. כשיוצרים התקשרות עם קבלן של תמ"א 38 נוצרים יחסים מיוחדים בין הקבלן לבין בעלי הדירות שקיימות באותו בניין. בנוסף, מתקיימים גם יחסים מיוחדים בין קונים שרוכשים את הדירה החדשה שהתווספה לבניין, לבין בעלי הדירות שקיימות בבניין עוד לפני ביצוע תמ"א 38. משום כך יש כמה דברים שצריך לבדוק לפני הרכישה והדברים אינם פשוטים.
– רוכש הדירה בבניין צריך לבדוק שאכן נחתם בין הדיירים לקבלן הסכם מחייב ושכל הדיירים חתמו עליו. אין ברירה אלא לפנות לכל אחד מהדיירים או לעורך הדין שלהם ולבדוק את ההסכם.
– צריך לקחת בחשבון שהוצאת היתר הבנייה לפי תמ"א 38 היא לא תהליך פשוט, והוא מצריך להתמודד אם כל אחד מדיירי הבניין, כשלא פעם יש בבניין בעל דירה סרבן שמעכב את כל התהליך. עורכי דין ממליצים להתנות את קבלת היתר הבנייה בזמן סביר מחתימת ההסכם לרכישת הדירה, כדי שיהיה תוקף להסכם הרכישה.
– צריך לבדוק אם ההסכם בין הקבלן לבין דיירי הבניין הקבלן אכן מאפשר לקבלן למכור את הדירה שנוספה לבניין במסגרת תמ"א 38.
כלומר, כפי שניתן לראות, כדאי לרכוש דירה חדשה בבניין שכבר חוזק לפי תמ"א 38 ולהיות מוגן במקרה של רעידת אדמה, אבל, חשוב לבדוק היטב לפני הרכישה שכל הביטחונות וההסכמים אכן מתקיימים.
באדיבות – שטרית ושות' משרד עורכי דין המתמחים בתמ"א 38, יזמות נדל"ן והתחדשות עירונית
